Il seminario a Palazzo Galli

Valutazione degli immobili a garanzia dei crediti:

linee guida dell’ABI per ridurre i tempi delle aste giudiziarie

«Le conclusioni di questo convegno sono già state fatte dai relatori per la chiarezza e la franchezza dei loro interventi», ha sottolineato il vicepresidente dell’ABI Corrado Sforza Fogliani chiudendo i lavori del seminario (“Le nuove linee guida per la valutazione degli immobili dopo il Protocollo d’intesa dei principali operatori del mercato”) organizzato da Commissione regionale Emilia Romagna dell’ABI, Confedilizia Piacenza e Banca di Piacenza a Palazzo Galli (gremite la Sala Panini e le collegate Sala Verdi e Sala Corsi). «Tre sono comunque i punti - ha proseguito Sforza Fogliani - emersi questa mattina e da tutti condivisi: siamo l’unico Paese al mondo nel quale la crisi del settore immobiliare continua grazie ad una delle scelte di politica economica più miopi e controproducenti, quella di gravare l’immobiliare con una tassazione patrimoniale, figlia delle scelte di Monti nel 2011. Oggi, anche se non all’Economia, abbiamo al governo il ministro Savona, il quale sostiene che il superamento della crisi economica passa attraverso la valorizzazione dell’attività immobiliare; questo ci dà un po’ di speranza. Secondo punto: le perizie devono essere trasparenti, nel senso che il perito deve avere la possibilità di dimostrare come è arrivato alla determinazione del prezzo, che non deve essere il risultato di una valutazione superficiale. E’ dimostrato che dove sono state adottate le linee guida ABI, i tempi delle esecuzioni immobiliari si sono accorciati. Terzo punto: occorre distruggere il moloc della tassazione tornando al principio della redditualità. La tassazione patrimoniale non solo è una truffa - ha concluso il vicepresidente ABI - ma è anche progressivamente espropriativa».

I lavori del seminario si erano aperti con i saluti introduttivi di Andrea Burchi (presidente della Commissione regionale ABI dell’Emilia Romagna), Giuseppe Baracchi (presidente Ordine degli architetti di Piacenza), Carlo Fortunati e Gian Paolo Ultori (c’è stato di fatto un passaggio di consegne tra vecchio e neo presidente del Collegio dei geometri), Sabrina Freda (presidente Ordine degli ingegneri), Maurizio Mazzoni (direttore Confedilizia Piacenza), Fabio Zaffignani (Dottori agronomi e forestali).

Angelo Peppetti, dell’Ufficio crediti ABI, ha illustrato le linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti inesigibili, redatte da un gruppo di lavoro dallo stesso presieduto e comprendente i rappresentanti dei principali operatori del mercato. «Il numero e l’ammontare dei crediti inesigibili - ha spiegato il dottor Peppetti - è aumentato nel corso degli anni di crisi economica che ha colpito imprese e famiglie italiane. In questo contesto, è avvertita in maniera prioritaria l’esigenza di favorire certezza, trasparenza nonché tempi rapidi nell’esecuzione dei contratti, anche in fase patologica, con un impatto positivo che si riflette anche sulle condizioni di erogazione del credito». Il rappresentante dell’Associazione Bancaria Italiana ha rimarcato come in Italia la durata delle procedure esecutive sia in media di 1120 giorni, il doppio rispetto agli altri Paesi europei. «I tempi si accorciano se, per esempio, si supera nelle valutazioni il concetto di prezzo di mercato, perché nelle vendite giudiziarie esso non rappresenta realmente il valore dell’immobile. Occorre allora riferirsi - ha specificato Angelo Peppetti - al “valore di mercato con assunzione” che tiene conto degli elementi che non soddisfano le normali condizioni del mercato stesso: difficoltà nel visionare l’immobile, contrarietà del venditore-debitore, solo per fare alcuni esempi. Questo valore è più basso di quello di mercato ed evita perdite di tempo nelle aste».

«Il mondo dell’intermediazione e della consulenza immobiliare ha aderito subito alle linee guida dell’ABI - ha esordito Gian Battista Baccarini, presidente nazionale della FIAP -. Il nostro osservatorio nazionale ha registrato qualche segnale positivo dagli ultimi dati relativi al numero di compravendite, ma finché i prezzi scendono non possiamo parlare di ripresa. Come categorie interessate, tutte assieme, dobbiamo proporre alla politica un Piano nazionale per l’immobiliare con dieci proposte semplici e attuabili. Nel campo della defiscalizzazione occorre guardare ad esempi virtuosi, come quello della Spagna, che ha una crescita economica doppia rispetto alla nostra grazie al rilancio del settore immobiliare». Il dottor Baccarini ha poi citato altri esempi: il riordino della fiscalità, la tax service, la deduzione di tributi come Imu e Tasi dalla dichiarazione dei redditi. Venendo alla categoria che rappresenta, ha auspicato un miglioramento dei servizi offerti adottando una prassi di riferimento che sia da guida per gli agenti immobiliari e che li porti a dare un servizio efficiente e veloce.

Paolo Righi, presidente di Confassociazioni immobiliare, ha presentato alcuni dati relativi al prezzo delle abitazioni a livello mondiale (tornati a valori di fine crisi), alla variazione dei prezzi delle abitazioni in alcuni Paesi tra il 2007 e il 2017 (in quelli del nord Europa, Germania compresa, la proprietà interessa, contrariamente a quel che si crede, e i valori sono cresciuti; in Italia siamo a meno 27%), alla variazione dei prezzi delle abitazioni in alcuni Paesi europei (tutti crescono, l’Italia scende, meno 0,3). «La tassazione e il contesto legislativo - ha affermato il dottor Righi - incidono pesantemente sul valore del patrimonio immobiliare. Grazie a Monti abbiamo una nuova categoria di immobili, quelli invendibili che hanno valore zero. Per i professionisti italiani è arrivato il momento di adottare gli standard delle linee guida ABI per dare un messaggio culturale che ridia certezza alle banche che erogano il credito e fiducia ai cittadini desiderosi di investire. E’ altresì necessario attivare percorsi formativi negli ordini professionali e nei tribunali. L’adozione degli standard serve anche ad evitare che mezzo milione di italiani vadano a comprare casa all’estero e ad attirare investimenti stranieri».

Pietro Coppelli, componente della Commissione regionale ABI e condirettore generale della Banca di Piacenza, ha esaminato le linee guida ABI sulla valutazione degli immobili deteriorati, raccordandole con le ultime raccomandazioni della Bce e della Banca d’Italia e illustrando successivamente il modus operandi dell’Istituto di credito di via Mazzini. «Le banche hanno l’esigenza di aggiornare costantemente il valore degli immobili dati in garanzia per l’ottenimento di crediti. La qualità delle perizie è quindi fondamentale e le linee guida dell’ABI rispondono a questa esigenza. La Banca di Piacenza le adotta perché forniscono uno schema standardizzato della procedura peritale che diminuisce i tempi delle procedure esecutive. La Banca ha avviato un processo interno per migliorare il controllo delle garanzie e di conseguenza la qualità del credito. Non solo. Il nostro istituto di credito sta avviando una banca dati su Piacenza che darà conto dei prezzi d’asta nelle singole zone della città, per offrire ai periti un termine di riferimento non teorico».

E’ seguito un partecipato dibattito con domande e interventi del pubblico, formato per la gran parte da professionisti del settore.